Содержание:
- Процедура покупки по договору долевого участия
- Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ
- Сравнение ДДУ и договора купли-продажи
- Риски, возникающие при заключении ДДУ
Договор долевого участия – один из самых выгодных способов покупки квартиры в строящемся доме. Строительство осуществляется на деньги, которые покупатели передают застройщику еще до того, как многоэтажка будет введена в эксплуатацию. Чтобы долгожданное новоселье действительно состоялось, при покупке квартиры по ДДУ необходимо соблюдать определенный порядок действий.
Данный вид сделки обладает некоторыми особенностями, самые важные из которых:
- Право собственности будет получено покупателем только после того, как многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.
- Договор ДДУ становится действительным только после того, как будет внесен в Росреестр (то есть зарегистрирован).
Покупая квартиру по ДДУ, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий:
- Выбираем застройщика. Помимо постройки дома в удобном для вас месте, застройщик должен иметь регистрационные документы, право собственности или аренды на земельный участок, на котором этот дом будет возводиться (регистрация в ЕГРН), проектную декларацию, разрешение на строительство от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Сообщение о строительстве дома должно быть опубликовано в официальных изданиях – на сайте застройщика, в газетах и другой периодике. Ваша задача на этом этапе – свести к минимуму риск, что строительство будет остановлено или сроки его затянутся на неопределенное время.
- Выбираем кредитное учреждение (только в том случае, когда для приобретения жилья планируется использовать кредит). Определяющий критерий выбора – условия, на которых банк предоставляет займы.
- Заключение ДДУ и его регистрация в Госреестре.
- Выбираем фирму, которая будет заниматься обслуживанием многоквартирного дома после его сдачи в эксплуатацию. Выбор делают будущие жильцы на общем собрании.
ВАЖНО. Договор долевого участия не имеет узаконенной формы, поэтому у каждого застройщика он разный.
Чтобы избежать неприятных последствий, будьте особо внимательны на каждом из вышеперечисленных этапов.
Договор долевого участия – это сделка, имеющая свои плюсы и минусы. Среди минусов самые существенные:
- Не очень большой срок выплаты рассрочки – максимум 5 лет.
- Покупатель должен отдать всю сумму, указанную в ДДУ, до того, как новострой будет сдан.
- Срок регистрации ДДУ составляет 1-4 недели.
Но такая сделка имеет и весомые преимущества:
- Стоимость квартиры будет ниже, чем покупка жилья в доме, который уже сдан в эксплуатацию (разница зависит от того, на каком этапе строительства заключается ДДУ).
- Застройщик по закону не имеет права после заключения ДДУ изменять стоимость квартиры, Исключением является изменение площади квартиры. Если изменения существенны, клиент либо доплачивает разницу, либо может требовать расторжения договора.
- У покупателя есть возможность расторгнуть ДДУ и потребовать применения к застройщику штрафных санкций, в случае не соблюдением застройщиком своих обязательств по ДДУ.
- Застройщик несет ответственность перед покупателем за выполнение ДДУ (принимает на себя гарантийные обязательства).
ДДУ имеет существенные отличия от обычного договора купли-продажи, хотя и там, и там предметом договора является покупаемая квартира. Общее:
- Права и обязанности сторон определяются договором.
- Договор составляется в простой письменной форме
- Договор подлежит обязательной государственной регистрации.
- Предусмотрена ответственность за нарушение взятых на себя обязательств.
- Составляется акт приема-передачи предмета договора.
Отличия договоров долевого участия и купли-продажи:
- Разная правовая основа – ФЗ №214 и п. 1, 7 гл. 30 ГК РФ.
- Разные участники договора – дольщик/застройщик и покупатель/продавец.
- Разное время получения права собственности на квартиру – после ее сдачи в эксплуатацию и сразу после заключения сделки.
- Разный подход к налогообложению. При сделке купли-продажи продавец платит налог (если срок владения менее 5 лет.). Граждане РФ, приобретающие квартиры по ДДУ, имеют право на налоговый вычет (возникает, как только подписан акт приема-передачи).
Риски непреднамеренного уничтожения или повреждения предмета договора до подписания акта приема-передачи возлагаются на застройщика.
Дольщик, заключая ДДУ, должен знать о возможных рисках:
- Застройщик может в одностороннем порядке внести изменения в некоторые запланированные работы или общую планировку многоквартирного дома – отделка, комплектация жилья, качество работ, этажность здания и пр.
- Смещение сроков сдачи жилья в эксплуатацию.
- Замораживание строительства (чаще всего связано с банкротством застройщика).
Первые два пункта можно исключить, просто внимательно прочитав ДДУ перед тем, как его подписать. Остальные риски сводятся к минимуму, если застройщик выбран правильно, с учетом его репутации, срока работы, имеющихся отзывов.
