Отправить сообщение
Заполните максимально полно и достоверно поля ниже
Спасибо!
Наши специалисты свяжутся с Вами в течение рабочего дня!
с Пн по Пт с 9:30 до 18:00
Заполните максимально полно и достоверно поля ниже
Наши специалисты свяжутся с Вами в течение рабочего дня!
с Пн по Пт с 9:30 до 18:00
Долевое инвестирование в жилье – это распространенная практика на отечественном рынке, которая с каждым годом приобретает все большую популярность. Буквально совсем недавно совместная покупка квартир была характерна крупным долевым инвесторам, которые инвестировали в недвижимость на начальных этапах строительства, а после сдачи дома в эксплуатацию продавали скупленные квартиры в несколько раз дороже. Чуть позже, такую бизнес-концепцию поняли и мелкие инвесторы, поэтому популярность приобрел и вариант покупки 1 квартиры в складчину с целью ее выгодной перепродажи. Такие инвесторы появились на рынке недвижимости давно, и есть и сейчас.
Тем не менее, среди совместных покупателей жилья появилось все больше людей, которые в складчину приобретают недвижимость для жизни, а не для перепродажи.
Сегодня мы разберемся в том, кому необходима покупка квартиры в совместную стоимость, а также какие нюансы, преимущества и недостатки такой покупки.
По убеждению опытных риелторов, объединение финансового капитала нескольких инвесторов для приобретения недвижимости – это распространенная ситуация на отечественном рынке недвижимости. Квартиру в складчину могут приобрести, к примеру, частные инвесторы, основным намерением которых будет получение сверхприбыли через некоторое время посредством перепродажи жилья.
Также при помощи такого решения люди могут решить вопрос с недостатком собственных средств для покупки отдельного жилья. Совместная покупка жилья характерна студентам, близким друзьям и родственникам, включая родителей, что имеют взрослых детей, а также братьев и сестер. Сделки подобного характера также часто совершают молодые пары, что официально не заверили свои отношения браком.
По статистическим данным, в Московском регионе за 2018 года была произведена продажа 24,6 тысяч квартир с участием более чем 1 покупателя. То есть почти 25 тысяч квартир в прошлом году были приобретены по ДДУ. Большая часть из этих покупок имела не инвестиционный характер, а была совершена незарегистрированными парами или родителями с детьми.
По мнению Ирины Пешич, покупка жилья в складчину с приоритетом инвестиционного характера в этом году немного потеряла свою популярность по сравнению с показателями 3-5-летней давности. Такая тенденция обусловлена целым спектром кризисных изменений, что произошли на рынке недвижимости и фактическим падением стоимости недвижимости. Инвесторы, что приобрели жилье в 2014 году, стараются продать его хотя бы за те деньги, что были в него вложены 5 лет назад. Безусловно, сейчас существует огромное количество различных объектов, которые имеют высокую инвестиционную привлекательность в ближайшей перспективе через 1-2 года. К тому же, сейчас инвесторы стали более острожными, и стараются вкладывать деньги самостоятельно без привлечения помощников и третьих лиц.
Если речь идет о долевом инвестировании, то оформление данной сделки, в значительной мере, зависит от взаимоотношения инвесторов между собой. Это означает, что если между инвесторами существуют полностью доверительные отношения, то формально в сделке может принимать участие только 1 человек и оформлять индивидуальная собственность на недвижимость. Таким образом, юридическим собственников квартиры становиться только 1 лицо, хотя фактически покупку оплачивают 2 или больше человек.
Решение об оформлении квартиры на 1 собственника при нескольких инвесторах является весьма распространенным решением на отечественном рынке. Такая тенденция обусловлена тем, что квартиру с 1 юридическим собственником проще продать на вторичном рынке. При доверительных отношениях 1 или несколько инвесторов занимают фактическому покупателю деньги под расписку, а после продажи квартиры вся сумма делится между инвесторами согласно финансовым вложениям. Тем не менее, чаще всего, квартира оформляется в общедолевую собственность, такое решение снижает финансовые риски для каждого из инвесторов и позволяет продать свою долю недвижимости в любой момент времени.
Существует законодательная форма ДДУ, где прописываются доли всех участников сделки. Любой из долевых инвесторов имеет право на продажу своей доли, но право на приоритетное приобретение имеют другие долевые инвесторы. В законодательстве нет никаких ограничений или норм на максимальную или минимальную долю, что может принадлежать 1 из участников сделки. Обычно, размер доли пропорционален сумме инвестиций.
По заявлению руководителя юридического отдела компании «Инком-Недвижимость», возможность купить жилье по праву общей собственности предусмотрена отечественным законодательством только для 2-х групп людей, включая официально зарегистрированных супругов и членов фермерских объединений. Именно поэтому, покупатели, которые не относятся к категории официальных супругов, могут приобрести жилье, только определив долевое участие для каждого из инвесторов.
По комментарию Ирины Пешич, размер доли каждого из участников сделки в праве собственности пропорционален размеру финансовых инвестиций каждого из участников сделки.
Также распространенным вариантом является покупка квартиру в ипотеку супругами. Такая модель покупки имеет мало отличий от приобретения квартиры в ипотеку 1 человеком. Квартира, что приобретается в кредит супругами обычно является совместной собственностью, а супруги являются созаемщиками банка. Также в банковском ипотечном договоре могут быть прописаны доли каждого из супругов и размер выплат по ипотеке для каждого из них. Тем не менее, такой вариант является менее распространенным, чем совместная собственность.
Сделки с участием супругов или родственников по ипотечному договору происходят, как на рынке первичной, так и на рынке вторичной недвижимости. Второй вариант наиболее распространен, поскольку позволяет сразу переехать в новое жилье без лишних финансовых и временных затрат на проведение ремонта.
Более того, вторичный рынок особо не интересен инвесторам, которые приобретают квартиры для перепродажи, поскольку ликвидность и рентабельность новостроек бюджетного сегмента гораздо выше.
Очевидным плюсом такого решения является то, что вместе намного проще собрать необходимое количество денег для приобретения жилья. Объединение ряда финансовых активов в 1 часто позволяет отказаться от ипотечного кредитования или, по крайне мере, уменьшить размер необходимого займа. Кроме того, для людей, что не получили позитивного решения на оформление ипотеки, и не имеют необходимого количества средств для единоличного приобретения квартиры, такой способ является единственным вариантом приобретения жилья.
Хорошим примером служит кризис 2015 года, когда люди по различным причинам боялись ипотечного кредитования, а собственных средств в 1-2 миллиона не хватало для покупки жилья. Именно в тот период сильно развилось долевое инвестирование такого характера. В 2015 году люди начали искать партнеров, чтобы приобрести хорошую квартиру на первых этапах строительства. Первые квартиры по такой модели инвестирования приобретались в хороших районах недалеко от метро, где предполагался хороший уровень роста цен после сдачи квартиры в эксплуатацию.
Приобретая недвижимость в складчину, каждая из сторон должна отчетливо понимать, что владение таким объектом будет относительно непростым моментом, поскольку все решения в плане распоряжения имуществом должны будут согласовываться с другими владельцами жилья. Этот момент, безусловно, осложнит право распоряжаться своим имуществом и поставит перед фактическим владельцем условие зависимости от мнения других совладельцев.
Также могут возникнуть различные сложности при продаже такой недвижимости, поскольку владельцы не всегда могут сойтись в вопросах цены или сроков совершения сделки.