Счета эскроу в долевом строительстве

• Что такое эскроу счета
• Причина введения эскроу счетов
• Преимущества и недостатки для застройщика
• Преимущества и недостатки для дольщиков
• Что будет, если у банка отзовут лицензию
• Выводы

Уже с 1 июля текущего года все российские девелоперы будут переведены на модель проектного финансирования и проведение расчетов с долевыми инвесторами посредством эскроу-счетов (по крайней мере так запланировано). Такие требования регламентируются на законодательном уровне и является обязательными для всех застройщиков.

В этом материале мы расскажем, как будет работать данный механизм деловых отношений между дольщиками и девелоперами, а также в чем особенности, недостатки и преимущества такого решения для строительных компаний и самих инвесторов.

На сегодняшний день, рынок недвижимости находиться в состоянии активного роста, что обусловлено падение цен на квартиры, а также критическим снижением ставок по ипотеке. По данным официальной статистики, россияне в прошлом году оформили ипотечных договоров и кредитов на недвижимость на сумму более 1,3 триллиона рублей. При этом средний размер ипотечного кредита вырос до отметки 2,4 миллиона.

Тем не менее, далеко не все инвесторы смогли получить свою недвижимость. С ростом спроса на недвижимость выросло и число неблагонадежных строительных компаний, которые не хотят или не могут выполнять все договорные обязательства перед дольщиками. Подобная ситуация утяжеляется тем моментом, что инвестор обязан выплачивать ипотечный кредит, сумма которого была выплачена застройщику, так и не получив свою недвижимость.

Решить данную проблему отечественные парламентарии решили при помощи введения экскроу-счетов в долевом строительстве. Механизм работы такого счета защищает инвестора и минимизирует риски возникновения таких неприятных ситуаций. С июля этого года инвестор или гарантированно получает свою недвижимость или возвращает свои инвестиции в полном объеме.

Что представляет собой эскроу счет в сфере строительства?

Много кто уже слышал о данном нововведении, но большинство потенциальных дольщиков все равно еще не понимают суть и механизм работы подобных счетов. Если объяснять простыми словами, то эскроу-счет – это специализированный тип счета, который призван защитить интересы долевых инвесторов.

Классическим эскроу-счетом называется специальный счет обеспечительного типа, на которой вносятся деньги плательщика в размере суммы, что предусмотрена договором. Все средства на таком счете депонируются, то есть замораживаются, до момента выполнения сторонами всех обязательств, что регламентированы договором. При использовании такого счета банк выступает в роли некого посредника, который гарантирует выполнение всех обязательств сторон, а также сохраняет и передает деньги при выполнении всех условий.

Эскроу счета в 2019 году в сфере долевого строительства будут использоваться таким образом:

• Долевой инвестор в присутствии представителя застройщика производит открытие банковского счета в любом из банков, что предоставляет подобные услуги;
• Все участники сделки подписывают договор с банком, который регламентирует условия, при которых средства будут переданы на счет застройщика;
• Инвестор вносит на данный счет необходимую сумму, после чего сумма блокируется на счете до выполнения договорных обязательств;
• Банк осуществляет перевод с эскроу счета на счет застройщика при удачном завершении сделки.

Зачем внедрять эскроу счета?

Такие счета позволяют соблюсти интересы всех сторон, застройщику получить деньги за предоставление жилья, а инвестору получить недвижимость или вернуть свои деньги в полном объеме.

На отечественном строительном рынке нередки случаи, когда инвестор вносит деньги и не получает свое жилье в назначенному сроку или не получает его вообще по некоторым причинам. Среди причин, когда инвестор может остаться и без денег, и без жилья выделяют:

• банкротство застройщика;
• запрет на ввод дома в эксплуатацию из-за нарушений технологии строительства;
• затягивание сроков строительства;
• начало судебных разбирательств со строительной компанией;
• выведение денег и банальный обман инвесторов с последующей ликвидацией строительной компании за счет фиктивного банкротства и т.п.

Основной идеей введения данных счетов является защита покупателей и долевых инвесторов, а также минимизация количества недостроенных объектов по всей стране.

При условии соблюдения всех пунктов договора банк обязуется переедать замороженную сумму застройщику в полном объеме в течение 10 дней, если иные условия не указаны в договоре.

Период хранения денег на счете такого типа ограничен сроком в 5 лет. Все обязательства за хранения денег на счету в этот период несет банк, где открывается эскроу счет.

Преимущества и недостатки экроу счетов для застройщиков

Инициатива введения таких счетов была воспринята строительными организациями в негативном контексте. Такая тенденция неудивительна, ведь данное решение имеет множество преимуществ для потенциальных инвесторов или покупателей, но не имеет никаких преимуществ для застройщика. Если раньше, застройщик мог распоряжаться деньгами инвесторов на первых этапах строительства, инвестировать их в строительные материалы, оплату труда, аренду техники и т.д. То теперь, для финансирования строительства застройщикам будет необходимо брать кредиты в банках.

Среди недостатков таких счетов для строительных компаний выделяют:

• Необходимость оформления больших кредитов на финансирования строительства;
• Невозможность распоряжаться деньгами покупателей и дольщиков на этапе строительства;
• Необходимость поиска и привлечения спонсорских денег;
• Прозрачность и строгий контроль всех финансовых поступлений;
• Невозможность проведения денег по «серым» схемам без уплаты налогов.

Преимущества и недостатки эксроу счетов для дольщиков

Очевидно, что подобное решение направлено на защиту интересов и средств инвесторов и покупателей недвижимости, поэтому для них счета эскроу не имеют никаких недостатков, помимо блокирования собственных денег на счете банка. Также вытекающим из ситуации недостатком можно считать прогнозируемый рост цен на недвижимость, что будет обусловлено необходимостью финансирования строительства из других источников и взятия застройщиком кредитов под определенный процент.

Среди преимуществ таких счетов для инвесторов выделяют:

• Защиту собственных средств от недобросовестных застройщиков;
• Гарантию получения недвижимости или полного возврата инвестиций.

Что будет, если у банка отзовут лицензию

Законодательством предусмотрен момент защиты инвестором на случай банкротства банка или потери им банковской лицензии. Стоит понимать, что такой вариант событий вполне возможен, учитывая тяжелую ситуацию в банковском секторе и его сокращение практически в 2 раза за последние 6 лет.

По законодательству, все средства, что заморожены на эксроу счетах, будут застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. По предварительным расчетам, такая страховая сумма, в случае потери банком лицензии, сможет покрыть ущерб большинства инвесторов, поскольку средний размер приобретения недвижимости находиться на уровне 2,5 миллионов рублей. Такое покрытие рисков недостаточно для больших городов, где стоимость недвижимости легко превышает 10 миллионов рублей. Тем не менее, другое страхование рисков законодательством не предусмотрено, поэтому специалисты рекомендуют тщательно выбирать банк для открытия эскроу счета при большой стоимости приобретения жилья.

Выводы

Безусловно, стоит ожидать некоторых изменений после введения счетов эскроу в сферу строительства. Предполагается существенный рост стоимости недвижимости, который будет обусловлен тем, что застройщики потеряют основной источник финансирования строительства. Существующая практика давала возможность проводить строительство на деньги первых инвесторов. Новая практика заставит банки искать крупное финансирование, поскольку деньги долевых инвесторов будут заморожены до сдачи объекта в эксплуатацию. Основным источником финансирования строительства станут банковские кредиты, проценты с которых будут перекладываться на плечи дольщиков.

Тем не менее, большинство инвесторов готовы немного переплатить, но получить полную гарантию сохранности собственных средств.