Новые старты продаж новостроек в 2018 году в Санкт-Петербурге: как отреагирует рынок на отмену долевого строительства

В октябре 2017 года Президент России Владимир Путин на оперативном совещании по проблеме обманутых дольщиков выдвинул предложение об отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Такая инициатива продиктована растущим количеством обманутых дольщиков, региональными проблемами в части контроля над вводом новых жилых объектов и неэффективной работой государственных строительных надзоров в регионах. Минстрою было поручено разработать механизм, который обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям – продавать уже построенное жилье.

Для справки. Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта, в данном случае проекта строительства жилья. В виде инструментов финансирования по инвестиционному проекту могут выступать акционерный капитал, аккредитивы, банковские ссуды, лизинг. Отметим, что в России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы. Крупные игроки рынка стараются воздерживаться от комментариев, но специалисты прогнозируют ряд проблем, которые ожидают строительный рынок после реализации инициативы. 

С первыми проблемами застройщики смогу столкнуться при продаже новостроек уже в 2018 году

Если застройщики не смогут использовать деньги дольщиков, то им придется брать кредиты в банке. И здесь возникает сразу три проблемы. 

Во-первых, очень многие застройщики просто не смогут получить проектное финансирование, поскольку их проекты не будут одобрены на этапе подачи заявки. При рассмотрении заявки банк, прежде всего, оценивает показатели экономической эффективности финансируемого проекта. Если целью работы компании является оборот, а прибыль при этом невысока, то под такой проект жилого комплекса вряд ли одобрят кредит. В связи с этим очень многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка или изыскивать способы повышения экономической эффективности проектов путем более глубокой их проработки.

Во-вторых, сегодня кредитная ставка составляет от 13-20% годовых. Естественно, цены вырастут значительно. По мнению специалистов, себестоимость строительства может вырасти на 30% и более. Выход здесь только в том, чтобы банки снижали ставки и делали кредиты более доступными для девелоперов, но этого в современных российских условиях ожидать, к сожалению, не приходится.

И, наконец, в российской банковской системе, по мнению экспертов, просто нет такого количества денег и специалистов для оценки строительных проектов. В результате, если запрет все-таки состоится, то количество вводимого жилья сократится в 2-3 раза. Вторичное жилье начнет дорожать, а первичное будет дефицитно. Это приведет к росту стоимости жилья, из-за чего вырастет и социальная напряженность. Однако, переход на новую систему произойдёт не раньше, чем через 3-5 лет. А пока число выведенных на рынок объектов активно растет.

Октябрь стал самым результативным для первичного рынка за текущий год – как по числу выведенных на рынок объектов, так и по количеству квартир в них. В октябре продажи начались в 19 новостройках в общей сложности на 7,5 тыс. квартир, что почти вдвое больше, чем в сентябре. Из них в 3-х новостройках сдача в 2018 году.

В целом среди новостроек Санкт-Петербурга сдача в 2018 году прогнозируется по 150 объектам. При этом ожидаются новые старты продаж новостроек в 2018 году в Санкт-Петербурге.
Эксперты прогнозируют, что на фоне происходящих изменений новостройки в 2018 году будут расти в цене. Уже сейчас повысили цены на жилье в своих объектах «Группа ЛСР», Glorax Development, ГК «Прок», ООО «ЛенСтройГрад», «Патриот-Нева», компания «Лидер Групп» (в ЖК Yoga), ГК «ЦДС» (во втором корпусе ЖК «Весна 3» и во втором корпусе ЖК «Муринский Посад»).

Таким образом, новые старты продаж новостроек в 2018 году в Санкт-Петербурге ожидаются на фоне повышения цен на квадратный метр. В дополнение к широко обсуждаемой теме об отказе от долевого строительства на рост цен в новостройках уже сейчас влияет создание второго компенсационного фонда и необходимость отчислять процент от каждого договора долевого участия. Естественно, что эти расходы ложатся на плечи дольщиков.

Для справки. Согласно новому федеральному закону № 372-ФЗ, второй компенсационный фонд предназначен для обеспечения договорных обязательств члена СРО. Из него будет возмещаться финансовый ущерб, нанесенный заказчикам строителями, не соблюдающими сроки строительства.

В заключение отметим, что рост цен в будущем году, по мнению многих экспертов, будет довольно динамичным, по сравнению с предыдущими периодами. Поэтому если Вы задаетесь вопросом, когда лучше покупать квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге в 2018 году, то ответ однозначный: чем раньше, тем лучше.